Schönheitsreparaturen beim Auszug

Kaum eine Klausel im Mietvertrag kostet Mieter beim Auszug so viel Geld wie die zu den Schönheitsreparaturen — und kaum eine ist so oft unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat in einer ganzen Reihe von Urteilen festgelegt, welche Formulierungen zulässig sind. Wer eine unwirksame Klausel im Vertrag hat, muss beim Auszug gar nicht renovieren. Trotzdem streichen jedes Jahr Zehntausende Mieter freiwillig eine Wohnung, für die sie nicht zuständig sind.

Was Schönheitsreparaturen überhaupt sind

Der Begriff ist enger, als die meisten denken. Nach § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung umfassen Schönheitsreparaturen ausschließlich:

• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• Streichen der Fußböden
• Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre
• Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

Alles andere gehört nicht dazu. Das Abschleifen von Parkett, der Austausch von Teppichboden, das Streichen von Außentüren von außen, Reparaturen an Rollläden oder das Beseitigen von Schäden an der Bausubstanz sind keine Schönheitsreparaturen — dafür ist der Vermieter zuständig, selbst wenn im Vertrag etwas anderes steht.

Die drei häufigsten unwirksamen Klauseln

1. Starre Fristenpläne

Eine Klausel, die feste Zeitabstände vorschreibt („Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“) ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand, ist unwirksam. Der BGH hat das mehrfach bestätigt. Entscheidend ist die Formulierung: Steht dort „müssen“, „sind auszuführen“ oder „spätestens“, spricht viel für einen starren Plan. Weiche Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ können dagegen wirksam sein.

2. Renovierung bei unrenoviert übergebener Wohnung

Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss sie beim Auszug grundsätzlich nicht renoviert zurückgeben — sonst müsste er die Gebrauchsspuren seines Vormieters mitbeseitigen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter dafür einen angemessenen Ausgleich geleistet hat, etwa mehrere mietfreie Monate. Ein „Renovierungszuschuss“ von 200 € für eine Dreizimmerwohnung ist kein angemessener Ausgleich.

Deshalb ist das Übergabeprotokoll beim Einzug so wichtig: Es ist der Beweis dafür, in welchem Zustand du die Wohnung übernommen hast. Ohne Protokoll stehst du beim Auszug mit deiner Behauptung allein da.

3. Endrenovierungsklauseln

Eine Klausel, die eine Renovierung unabhängig vom Zustand beim Auszug verlangt („Der Mieter hat die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses frisch renoviert zurückzugeben“), ist unwirksam. Das gilt auch dann, wenn du erst vor drei Monaten gestrichen hast.

Wichtig: eine unwirksame Klausel fällt ganz weg

Das deutsche Recht kennt bei Formularverträgen keine „geltungserhaltende Reduktion“. Eine Klausel wird also nicht auf das gerade noch zulässige Maß zurechtgestutzt — sie fällt vollständig weg. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung des § 535 BGB, und danach ist die Instandhaltung der Mietsache Sache des Vermieters. Aus einer zu weit gefassten Klausel folgt also nicht „etwas weniger renovieren“, sondern in aller Regel: gar nicht renovieren.

So gehst du beim Auszug vor

1. Mietvertrag heraussuchen und die Klausel wörtlich lesen. Achte auf feste Jahreszahlen und auf das Wort „spätestens“.
2. Übergabeprotokoll vom Einzug suchen. Stand dort „unrenoviert“ oder wurden Vormieterspuren notiert, ist das dein stärkstes Argument.
3. Zustand dokumentieren. Fotografiere jeden Raum vor dem Auszug, mit Datum. Das kostet zehn Minuten und entscheidet im Streitfall.
4. Nicht vorschnell streichen. Wer freiwillig renoviert, bekommt das Geld nicht zurück — auch dann nicht, wenn die Klausel unwirksam war.
5. Im Zweifel Mieterverein fragen. Eine Mitgliedschaft kostet meist unter 100 € im Jahr und ist günstiger als eine unnötige Renovierung.

Und wenn der Vermieter die Kaution einbehält?

Behält der Vermieter die Kaution wegen angeblich unterlassener Renovierung ein, gelten die normalen Regeln zur Kautionsrückzahlung: Er muss den Einbehalt begründen und beziffern. Eine pauschale Behauptung reicht nicht. Setze ihm schriftlich eine Frist und verweise auf die konkrete Klausel in deinem Vertrag.

Hinweis: Dieser Text ist eine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Wirksamkeit einer Klausel hängt immer vom genauen Wortlaut deines Vertrags ab.